Votre voisin emprunte régulièrement un passage sur votre propriété ? Une canalisation traverse votre jardin ? Ces situations ont un point commun : elles peuvent révéler l’existence d’une ou plusieurs servitudes.
Souvent méconnues, les servitudes peuvent pourtant avoir des conséquences importantes sur l’utilisation d’un bien immobilier. Lors d’un achat ou d’une vente, elles constituent donc un point de vigilance essentiel.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude est une charge imposée sur un terrain, appelé fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre terrain, appelé fonds dominant, appartenant à un propriétaire différent. La servitude peut être réelle comme grevant un terrain et/ou personnelle comme bénéficiant à une personne ou un groupe de personnes identifiées.
Lorsqu’il s’agit d’une servitude réelle, cette charge est attachée au bien lui-même. Elle suit le terrain et se transmet automatiquement aux propriétaires successifs lors d’une vente.
Pour qu’une servitude existe, 3 conditions doivent être réunies :
- Au moins deux fonds distincts ;
- Au moins deux propriétaires différents ;
- Une charge imposée au fonds servant dans l’intérêt du fonds dominant.
Les différentes catégories de servitudes
L’article 639 du Code civil distingue 3 grandes catégories de servitudes :
Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux (servitudes naturelles)
Elles résultent de la configuration même des terrains. C’est notamment le cas de l’écoulement naturel des eaux d’un terrain situé en hauteur vers un terrain situé en contrebas.
Les servitudes établies par la loi (servitudes légales)
Elles peuvent être instituées dans un intérêt public ou dans un intérêt privé.
Les servitudes légales d’intérêt privé concernent notamment la mitoyenneté, les règles relatives aux vues sur la propriété des voisins ou encore le droit de passage accordé au propriétaire d’un fonds enclavé.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Le droit de passage ».
Les servitudes établies par le fait de l’homme (servitudes conventionnelles)
Elles sont créées par la volonté des propriétaires, généralement par acte notarié.
Il peut s’agir, par exemple, d’un droit de passage, d’une servitude de vue ou encore d’une servitude permettant le passage de réseaux ou de canalisations.
Un point de vigilance essentiel en cas de vente
Certaines servitudes sont visibles, d’autres non. Pourtant, toutes peuvent avoir un impact sur l’utilisation d’un bien.
Avant une vente immobilière, il est donc indispensable d’identifier les servitudes qui grèvent le bien ou qui lui profitent, afin que vendeur et acquéreur connaissent précisément leurs droits et leurs obligations.
Le notaire joue un rôle essentiel dans cette vérification. Il examine les titres de propriété, recherche les servitudes susceptibles d’affecter le bien et informe les parties de leurs conséquences. Son intervention permet de sécuriser la transaction et de limiter le risque de litiges après la vente.
La création d’une servitude, dans le cadre d’un dialogue entre les propriétaires des fonds concernés, le notaire et, le cas échéant, le géomètre-expert chargé de l’établissement de plans précis, constituent la meilleure garantie d’une sécurité d’usage durable.
A RETENIR : Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est essentiel dans le cadre de votre devoir général d’information, de signaler à l’acquéreur les servitudes dont vous connaissez l’existence, qu’elles soient naturelles, légales ou conventionnelles.
Les servitudes créent des droits et obligations pour les parties. Le notaire procède aux vérifications nécessaires afin d’identifier les servitudes existantes et d’en informer les parties. Son intervention permet de sécuriser la vente et de prévenir d’éventuels litiges.
