Peut-on vendre un logement détenu en démembrement ?

Votre père est décédé il y a 2 ans et vous avez hérité d’une maison de famille avec votre sœur et votre mère. Cette dernière a besoin de liquidités et souhaite vendre la maison, ce que vous ne voulez pas vraiment avec votre sœur. Détenu en démembrement, ce bien ne peut pas être vendu sans le consentement de toutes les parties. 

Vente d'un logement détenu en démembrement - Notaires Office
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Pour assurer une transmission du patrimoine familial, on retrouve fréquemment des détentions en démembrement, comme dans ces situations courantes : à la suite d’un décès, partage d’un bien entre le conjoint survivant et les enfants ; transmission anticipée avec la nue-propriété donnée aux enfants et l’usufruit conservé par les parents.

Comment définir l’usufruit et la nue-propriété ?

Nue-propriété et usufruit - Notaires Office
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La propriété́ d’un bien immobilier peut être scindée en deux parties. On parle alors de démembrement du droit de propriété́ : d’un côté, la nue-propriété́, de l’autre, l’usufruit. Pour comprendre facilement la distinction entre ces deux termes, il faut s’imaginer un cerisier qui correspond à la pleine propriété. Si l’on « démembre » cet arbre, nous aurons d’un côté le tronc et les branches qui sont associés à la nue-propriété. De l’autre côté, l’usufruit est représenté par les cerises qui poussent dans l’arbre et qui peuvent être mangées de différentes façons (confiture, tarte…) par les usufruitiers.

Cet exemple imagé nous permet alors de mieux comprendre la répartition des pouvoirs qui s’opère entre les parents donateurs de la nue-propriété d’un bien immobilier tel qu’une maison d’habitation à leurs enfants et qui s’en réservent l’usufruit leur vie durant. Les usufruitiers, représentés par les parents, peuvent vivre dans la maison ou la louer et en percevoir seuls les loyers, de leur vivant. Au décès du dernier parent, l’usufruit s’éteindra et les nus-propriétaires (enfants) récupèreront la pleine possession de la maison : réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

Me Mathieu Bec, notaire chez Notaires Office, préconise : « La donation anticipée du patrimoine des parents à leurs enfants en s’en réservant expressément l’usufruit viager leur permet de décider de la répartition de leurs biens entre leurs descendants tout en allégeant le coût fiscal de la transmission (les droits de donation étant calculés sur la seule nue-propriété donnée) et de conserver l’usage, l’utilité et les revenus des biens donnés réservés aux usufruitiers. »

L’usufruitier peut-il décider seul de vendre le bien immobilier ?

Non, pour vendre un bien détenu en démembrement, il faut l’accord de toutes les parties : le ou les usufruitiers et les nus-propriétaires. Dans notre cas, si votre mère obtient l’accord de ses deux filles, alors elle pourra vendre le logement. Cela entraînera une répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire par recours à un barème économique, qui prend en compte l’âge de l’usufruitier et le rendement locatif réel ou théorique du bien, selon que le bien en cause soit loué ou non loué au jour de la vente.

Exemple : Madame Durand et ses 2 filles détiennent une maison en démembrement. La mère a obtenu l’accord de ses enfants pour vendre ce bien qui vaut 200 000 €. Âgée de 65 ans, la valeur de l’usufruit concernant Madame Durand est de 40 %. Dans la vente, Madame Durand perçoit 200 000 x 40% = 80 000 €. Ses 2 filles, nues-propriétaires, récupèrent chacune 60 000 €. 

« Par souci pratique, les vendeurs peuvent décider de répartir le bien par référence au barème fiscal de l’usufruit qui ne s’impose pas en la matière plutôt que le barème économique plus juste car assis sur la rentabilité réelle du bien. », conclut Me Mathieu Bec.

A RETENIR : la détention en démembrement impose des règles de fonctionnement précises qui diffèrent de celles de l’indivision avec laquelle elle ne doit pas être confondue, aucun partage ne pouvant intervenir notamment du vivant de l’usufruitier ou encore dans le cadre d’une vente, laquelle requiert que chaque partie donne son accord à l’opération sans aucune possibilité de passer outre le refus d’un usufruitier ou nu-propriétaire. De même, dans certains cas, il sera plus approprié de transmettre son patrimoine par l’interposition d’une société plutôt qu’au moyen d’un démembrement de propriété portant directement sur le bien transmis. Spécialiste du droit immobilier et de la famille, votre notaire est le bon interlocuteur pour répondre à toutes vos interrogations.

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission communication de la coopérative Notaire Office

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